Mýty o hypotéke alebo v čom sa mnohí mýlia

Mýtus 1: Byt alebo dom kúpený na hypotéku, nemôžem predať pokiaľ úver nesplatím.

Žiaľ aj táto nevedomosť odrádza od financovania vlastného bývania bankou. Je bežné, že pri predaji je nehnuteľnosť založená v prospech banky. V takomto prípade je predávajúci povinný túto skutočnosť kupujúcemu oznámiť a musí byť zapracovaná v kúpnej zmluve.

Ako to v praxi prebieha? Predstavme si, že predávam byt za 100 000€, ale je zaťažený hypotékou, kde je zostatok nesplatenej časti 70 000€. 

V kúpnej zmluve je presne uvedené, že kupujúci vyplatí najprv zostatok mojej hypotéky priamo na účet banky. Zvyšok teda 100 000-70 000=30 000€ prevedie kupujúci na môj účet. Kupujúci vyplatí najprv moju hypotéku a zvyšok peňazí získam ja.

Následne moja banka po splatení dlžnej sumy vydá potvrdenie o zániku záložného práva. (kvitancia) a zašle ho na príslušný kataster, ktorý vymaže záložné právo.

Overiť si, či existuje nejaký typ ťarchy na kupovanú nehnuteľnosť, môžete aj na základe listu vlastníctva, ktorý Vám vydá príslušný katastrálny úrad, alebo si ho stiahnete elektronicky tu. 

Mýtus 2: Hypotéka je záväzok na 30 rokov. 

Hypotéka môže byť záväzok na 30 rokov. Tento úver môžete splácať aj rýchlejšie formou mimoriadnych splátok a tak si skrátiť dobu splatnosti. 

Založenú nehnuteľnosť môžete kedykoľvek predať a úver tým pádom vyplatiť. V prípade, že sa dostanete k väčšiemu balíku peňazí (napríklad dedením, či predajom inej nehnuteľnosti) môžete zvyšok dlhu vyplatiť hocikedy. Môžete sa stretnúť s pokutou za predčasné splatenie, ale táto suma je väčšinou zanedbateľná, keďže zákonom z roku 2016 ohraničená jej výška na maximálne 1 % z nesplatenej sumy.

Mýtus 3: Hypotéku je vždy dobré splácať čo najrýchlejšie

Žijeme v dobe, kedy sú hypotéky extrémne lacné. Na Úrokovú sadzbu sa môžeme pozrieť aj takto:

Predstavte si, že mám zostatok hypotéky 20 000€, ktorá je splatná o 10 rokov pri sadzbe 1% p.a.. Práve som zdedil 20 000€ a mám možnosť svoju hypotéku vyplatiť. Mám 2 možnosti:

• Možnosť 1:

Požičaných 20 000€ ma pri sadzbe 1% p.a. stojí pri 10 ročnej dobe splatnosti spolu 21 025 €. Takže ak hypotéku vyplatím, ušetrím 1 025€.

• Možnosť 2:

Ak 20 000€ nepoužijem na umorenie dlhu ale investujem na 10 rokov do indexového fondu (priemerný výnos 7,66%) alebo ak som veľmi konzervatívny a zvolím si dlhopisový fond, (priemerné ročné zhodnotenie 2,01%) zarobím za 10. rokov 22 918€ a v druhom prípade 4 448€. A to je podstatne viac ako by som pri možnosti 1 ušetril.

Preto vôbec neodporúčam z ekonomického hľadiska mať pri splácaní hypotéky naponáhle. Ak ale túžite po živote bez dlhu a nie ste naklonený zhodnocovaniu Vašich financií, nie je vôbec na škodu znižovať vlastné záväzky.

Mýtus 4: V mojej banke mi poskytnú najlepší hypotekárny úver

Banky majú rozdielne prístupy k hodnoteniu bonity klienta ako aj rozdielne parametre produktov. Preto sa stáva, že v jednej banke Vás odmietnu lebo ste živnostník, zatiaľ čo v inej banke Vám bez problémov schvália úver. Alebo v jednej banke Vám ponúknu úver o 30 000€ nižší, než v tej druhej.

Keď budete žiadať o hypotéku priamo u Vášho bankára ,pripravujete sa žiaľ často o vlastné peniaze. Prečo? Lebo existujú informácie, ktoré Vám on pravdepodobne zamlčí. Viac o tomto fenoméne v článku tuto. 

Mýtus 5: Jednu hypotéku už mám. Ďalšiu mi už nedajú 

Omyl. Neexistuje žiaden teoretický limit počtu úverov, ktoré môžete získať. Banka skúma v prvom rade výšku Vášho príjmu, Vaše existujúce záväzky a celkovú zadlženosť. A pokiaľ Vás čísla "púšťajú", získate aj štvrtú, piatu, či šiestu hypotéku. 

Mýtus 6: Refinancovať hypotéku nemôžem hocikedy

Zmluva o hypotéke definuje tzv. dobu fixácie, čo je spravidla obdobie 3, 5 prípadne viac rokov od podpisu zmluvy. V tomto období mate pevne stanovenú (fixovanú) úrokovú sadzbu. 

 Na konci tohto obdobia (dátum výročia fixácie) máte možnosť nastaviť si novú dobu fixácie u pôvodnej banky , úver plne splatiť, či refinancovať v inej banke (ľudovo povedané preniesť k i inej banke) a to bez akejkoľvek sankcie.

Ak chcete úver predčasne vyplatiť, či refinancovať ešte v čase plynúcej doby fixácie, banka Vám to umožní ale udelí Vám pokutu do výšky 1% nesplatenej istiny.

Čo to znamená? Pri hypotéke s nesplatenou časťou istiny 70 000€, ktorú chcete refinancovať v inej banke, zaplatíte pokutu 700€. V niektorých prípadoch sa to oplatí, keďže podmienky Vášho úveru v novej banke môžu byť podstatne výhodnejšie než pôvodná hypotéka.

Niektoré banky v rámci akcie dokonca preplácajú túto pokutu pri refinancovaní hypoték. Takže s hypotékou je možné "hýbať" prakticky kedykoľvek. Treba si zodpovedať otázku, či sa Vám to oplatí.

Rád sa s Vami o tejto možnosti porozprávam.